这项协议被称为 BRBC，全名是 Buyer Representation and Broker Compensation Agreement（买方代理与经纪人佣金协议），是由加州房地产协会（CAR）在2023年底推出，并于2024年1月1日起强制执行的。根据该协议内容，买家在实际开始看房前，就必须明确谁是代表自己的买方代理，并对未来交易中经纪人佣金的支付方式做出预先约定。这一变化的目的，是为了提高整个交易的透明度，避免过往常见的“谁是买家代理”的模糊情况，确保买家在整个过程中享有应有的专业服务和权益保护。
与此同时，2024年起在旧金山湾区参与 open house（开放日看房）时，还需要填写并签署一份名为 OHNA-SI 的表格（Open House Non-Agency Disclosure and Sign-In）。这份表格有两个重要作用：其一是确认你与 listing agent（房源挂牌经纪人）之间不构成代理关系，即使你在现场向对方提问、沟通，对方也不会代表你进行任何谈判或交易建议；其二是如你已有合作的买方经纪人，必须在该表格上注明其姓名或联系方式。这项要求一方面防止代理角色冲突，另一方面也是 listing agent 履行职业道德、避免违规跟进的重要依据。
许多首次购房者并不了解这些新规，因此在参加 open house 时遭遇尴尬，比如 listing agent 拒绝回答问题，或者因没有事先签署 BRBC 而无法继续深入看房。这些情况在2024年的旧金山湾区房地产市场将会频繁出现。
旧金山湾区的房地产市场竞争激烈、房价昂贵、信息庞杂，因此，一次成功的购房不仅依赖于资金实力，更依赖于你对流程的理解、对市场的掌握，以及是否拥有一个专业且值得信任的团队。本文将带你详细走过整个湾区买房的流程，并结合2024年最新法律法规，帮助你做出正确决策。
初始阶段：明确买房目的与预算
旧金山湾区的房价水平较高，购房动机往往与家庭规划、通勤便利、教育资源、甚至身份规划等深层次目标有关。在进入房市之前，务必花时间反思自己买房的核心目的——是为了孩子能进入 Cupertino Union School District、Palo Alto Unified，还是为了工作通勤能控制在30分钟以内？又或者是希望通过房产实现资产保值与增值？目的不同，选区、选房、买入时机就完全不同。
确定了买房动机之后，下一步就是厘清自己的购房预算。预算不仅仅是你拥有多少现金，更应包括你能够获得的贷款额度。此时建议找银行或贷款经纪人做一个全面的 pre-approval（贷款预审），这不是走个形式，而是关键一步。因为 seller 在看 offer 时，是否有 pre-approval letter，往往是他们考虑 offer 真实性与买家诚意的第一标准。
看房前的准备：BRBC、工具、信息与心态
2024年开始的 BRBC（买方经纪协议）要求，在你实际看房前（包括 open house），你必须与买方代理签署这份协议，正式建立代理关系。BRBC 不仅保障你的信息私密性，也让你的代理有义务为你争取最大利益，并避免双重代理带来的潜在冲突。
此外，你需要准备好一些基础工具和数据平台账户（如 Redfin、MLS 客户端），并与买方代理建立良好的沟通节奏——告知对方你的目标、关注的学区、价位与生活圈。他们将据此为你精准筛选房源，节省宝贵时间。
若你打算参加开放日（open house），记得一定要填写 OHNA-SI 表格。这份文件除了是访客签到表，更是法律意义上“非代理关系”的确认文件。没有签署这份文件，Listing Agent 可能拒绝回答你关于房屋历史、价格策略或 offer 截止时间等问题。若你已与某位买方代理签约，也必须如实在 OHNA 表中注明，以便 Listing Agent 不会在未经许可的情况下与你建立代理关系或后续联系。
决定出价（offer）：不仅是价格，更是策略
看中了心仪的房子后，最关键的就是准备出价。湾区买房的出价并不只是“出多少钱”那么简单，它更像是一场精密计算与谈判的艺术。首先，要与买方代理仔细研究最近同类型房源的成交价格（comps），综合房屋状况、位置、市场热度等因素，决定合理的出价区间。
在竞争激烈的市场中，仅靠价格并不能保证你拿下房子。你还需要在 offer 中设置具有吸引力的条款：例如缩短贷款或验屋期限、提供更高比例的首付、甚至是完全放弃某些条件（如 inspection contingency）。当然，每一步都必须在风险可控范围内进行，买方代理会在这过程中为你分析利弊，制定“攻守兼备”的出价策略。
Escrow 阶段：托管流程的每一步都不能马虎
一旦卖家接受了你的出价，交易就进入 escrow 阶段，这是一段正式的交易执行流程，通常为 21 至 30 天。在 escrow 阶段，第三方托管公司会介入，负责处理资金流转、产权过户等事宜。
你需要完成以下几项关键任务：
安排房屋验屋（home inspection）并查看报告
若房屋有 HOA，需审阅协会文件（CC&Rs、财报、会议记录）
配合贷款银行完成房屋估值（appraisal）
与买方代理讨论发现的问题与可能的补修谈判
查看 preliminary title report，确认产权无瑕疵
此阶段看似流程性强，但每一步都隐藏着风险。例如估价低于购入价、发现重大维修问题、产权中出现 lien 等等。务必与买方代理保持高频沟通，确保一切在节奏中推进。
最后一步：交割过户，拿到钥匙
在所有条件完成、贷款放款并确认款项到账后，房屋将在 county recorder office 正式过户到你名下。这时 escrow 会通知你交易完成，你就可以领取钥匙、正式入住或出租了。
交割当天，你还需要完成 final walk-through（最终查房），确认房屋状况与签约时一致、房主已搬空，设备无损坏。完成这一步之后，恭喜你，终于成为湾区房主的一员！
2025年买房的新规虽然在程序上更复杂，但本质上是为保护买家的权益、推动市场透明。如果你能理解并主动配合 BRBC、OHNA 等环节，与你的买方代理密切合作，那么即使在竞争激烈的湾区，也能高效、安全地完成购房目标。
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